Mietrecht

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Wenn während der Mietzeit Mängel oder Fehler an der Wohnung auftreten, ist der Vermieter gehalten, diese selbstverständlich sofort zu beseitigen. Der Mieter hat dem Vermieter den Mangel anzuzeigen, damit der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nachkommen kann.

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache von dem Soll-Zustand negativ abweicht. Unter „Ist-Zustand“ versteht man den tatsächlichen Zustand der Wohnung; unter „Soll-Zustand“ versteht man den Zustand, in dem sich die Wohnung nach Vertrag und Gesetz befinden sollte. Sofern der Mieter die Wohnung nicht oder nur eingeschränkt oder nicht so, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf, nutzen kann, ist ein Mangel gegeben. Alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Keller, Zugänge etc. müssen sich in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, z. B. Heizung, Fahrstuhl, Durchlauferhitzer etc., müssen funktionieren. Zu den typischen Fehlern oder Mängel einer Wohnung gehören beispielsweise ein durchlässiges oder morsches Dach, undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden und –flecken, Hellhörigkeit der Mieträume, eine ungenügende Beheizung der Wohnung etc. Die Mängel der Mietwohnung können aber auch durch Störungen von außen verursacht werden, z. B. durch Lärm einer Gastwirtschaft oder Diskothek in unmittelbarer Nachbarschaft, Baustellen/Maschinen/Baulärm, Staubentwicklung.

Ein Mangel der Mietsache besteht auch, wenn der Vermieter Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, diese aber fehlen oder später wegfallen. Hat sich beispielsweise der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich verpflichtet, Fenster innerhalb einer bestimmten Frist zu ersetzen oder auszutauschen, geschieht dies aber nicht, ist der Mieter zur Kürzung des Mietzinses berechtigt.

Der Mangel der Mietsache muss zudem zu einer erheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führen. Bei nur unerheblicher Minderung der Gebrauchstauglichkeit steht dem Mieter nur dann ein Minderungsrecht zu, wenn der Vermieter eine fehlende Eigenschaft der Mietsache zugesichert hat. Ein unerheblicher Mangel liegt vor, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann. Nach der Rechtsprechung liegt beispielsweise bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % ein erheblicher Mangel vor, der zur Minderung berechtigt. Eine Flächenabweichung von weniger als 10 % ist daher als unerheblich zu betrachten. Weitere Beispiele für unerhebliche Beeinträchtigungen sind eine defekte Glühbirne im Hausflur, geringfügige Lärmbelästigung durch Mitmieter, Haarrisse an der Zimmerdecke.

Sofern die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, kann der Mieter für diesen Zeitraum die Miete entsprechend kürzen.

Ausgangspunkt für die Mietminderung ist nach Ansicht der Gerichte die tatsächlich gezahlt Gesamtmiete, d. h. Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen.

Im Falle einer streitigen Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, ob überhaupt Mängel vorliegen (Fenster undicht oder nicht etc.) bzw. über die Ursachen des Wohnungsmangels muss grundsätzlich der Mieter beweisen, dass Wohnungsmängel vorliegen und dass er den Mangel nicht verschuldet hat. Der Vermieter hingegen muss beweisen, dass der Mangel nicht aus seinem Gefahrenkreis herrührt, d. h. dass der Mangel nicht bauseitig bedingt ist, und dass der Mangel nur eine unerhebliche Beeinträchtigung der Mietsache darstellt und der Mieter von Anfang an von dem Mangel wusste.

Was die Höhe einer möglichen Mietminderung anbelangt, so gibt es eine Vielzahl von Gerichtsurteilen, die jedoch für andere Gerichte nicht rechtsverbindlich sind. Es kommt im Ergebnis auf den Einzelfall an, welcher der Bewertung durch die Gerichte unterliegt.

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